Der Bundesgerichtshof hat gestern ein Räumungsurteil gegen einen demenziell erkrankten Mieter aufgehoben. Die Gerichte der unteren Instanzen hätten die gesundheitliche Situation des Mieters nicht sorgfältig genug geprüft, so die obersten Bundesrichter.
Vermieter macht Eigenbedarf geltend
Seit 1997 Mieter bewohnt ein Ehepaar eine Dreieinhalbzimmerwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses. Der (im Verlauf des Rechtsstreits verstorbene) Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, dass er die Wohnung für die vierköpfige Familie seines Sohnes benötige, der bisher die im Obergeschoss liegende Wohnung bewohne. Er beabsichtige, diese Wohnung und die Wohnung der Mieter zusammenzulegen, um zur Beseitigung der bislang beengten Wohnverhältnisse mehr Wohnraum für seine Familie zu schaffen.
Demenz droht sich zu verschlimmern
Die Mieter widersprachen der Kündigung und machten unter anderem geltend, der Sohn könne mit seiner Familie alternativ die leerstehende Dachgeschosswohnung nutzen. Außerdem könnten sie – die Mieter – die Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund persönlicher Härte verlangen. Der im Jahre 1930 geborene Mieter habe zahlreiche gesundheitliche Einschränkungen und leide an einer beginnenden Demenz leide, die sich zu verschlimmern drohe, wenn er aus seiner gewohnten Umgebung gerissen würde. Bei einem Verlust der bisherigen Wohnung sei ein Umzug in eine Altenpflegeeinrichtung nicht zu umgehen. Die noch rüstige Ehefrau lehne es aber ab, sich entweder von ihrem Mann zu trennen oder selbst in ein Altenpflegeheim zu ziehen.
Untergerichte geben der Räumungsklage statt
Die von den Erben des bisherigen Vermieters weiterverfolgte Räumungsklage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Nach Auffassung des Landgerichts Baden-Baden könnten die Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 BGB nicht verlangen. Zwar könne das Vorbringen der Mieter zu den Härtegründen als wahr unterstellt werden. Gleichwohl verdienten diese keinen Vorrang gegenüber den Interessen der Vermieterseite, nicht länger auf unabsehbare Zeit im eigenen Anwesen in beengten, einer Familie mit zwei Kindern nicht angemessenen Wohnverhältnissen leben oder sich auf die Dachgeschosswohnung verweisen lassen zu müssen.
Bundesgerichtshof hebt Urteil auf
Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung die besondere Bedeutung unterstrichen, die bei der Prüfung von Härtegründen nach § 574 Abs. 1 BGB der sorgfältigen Sachverhaltsfeststellung und Interessengewichtung zukommt. Insbesondere darf eine (vermeintliche) Wahrunterstellung vorgetragener Härtegründe nicht dazu führen, dass es das Gericht zum Nachteil des Mieters unterlässt, sich ein in die Tiefe gehendes eigenständiges Bild von dessen betroffenen Interessen zu verschaffen.
Das Landgericht habe es jedoch unterlassen, sich inhaltlich mit der existenziellen Bedeutung der Beibehaltung der bisherigen Wohnung in der gebotenen Weise auseinanderzusetzen.
Gerichte müssen sich ein genaues Bild verschaffen
Gerade bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte aber verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen sowie den daraus resultierenden Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Macht ein Mieter – wie hier – derart schwerwiegende gesundheitliche Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels geltend, müssen sich die Gerichte bei Fehlen eigener Sachkunde mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen für den Mieter mit einem Umzug verbunden sind. Insbesondere müssen sie prüfen, welchen Schweregrad die zu erwartenden Gesundheitsbeeinträchtigungen erreichen können und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann.
Nachdem die insoweit notwendigen Feststellungen bislang unterblieben sind, hat der Senat das Berufungsurteil aufgehoben und zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Referenz: Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15.3.2017, Az. VIII ZR 270/15
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 15.3.2017